Preven subas de 25% para Alquileres de vivienda

Son estimaciones del sector inmobiliario, de acuerdo con previsiones inflacionarias. En lugares con mayor demanda de unidades podrá llegar a 28%, en tanto el mercado termina de convalidar. Los precios son altos para los inquilinos, pero bajos para los propietarios, quienes pierden rentabilidad

Los alquileres de viviendas aumentarán entre 20% y 25% este año, de acuerdo con lo que estimaron referentes del sector inmobiliario de Córdoba.
Éstos son los porcentajes que recomiendan desde el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CPCPI), y que estiman los inmobiliarios a la hora de actualizar los valores de los nuevos contratos de alquiler.
“La última palabra la termina teniendo el propietario. Habrá propiedades que aumentarán por debajo de la inflación, y otras que lo harán por encima, aunque no sabemos a ciencia cierta cuál será la inflación real (en diciembre de 2017 la expectativa oficial era de 17% y ahora, según la última información es de 19,9%)”, según explicó el presidente del CPCPI, Leonardo Frankenberg.
Por su parte, el presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba, Martín Dahan, entendió que la actualización se establece de acuerdo con los valores que va definiendo el mercado de la oferta y la demanda, así como la estimación de inflación. En ese sentido, coincidió con su par del colegio en que la actualización podrá rondar en el orden de 20%.
En la ciudad de Córdoba, la demanda de viviendas en alquiler supera la oferta, por lo que no se descarta -en estos casos- que los valores de actualización de algunas propiedades sean por encima de lo previsto, quizás en hasta 28%, según apuntó Frankenberg.
“Los departamentos de un dormitorio en el centro y Nueva Córdoba son muy difíciles de conseguir. Al alejarse, es menos complicado pero cuesta”, indicó el presidente del colegio en función de los comentarios aportados por sus colegas.

Altos para los salarios, bajos para la renta
Pese a que los precios y las futuras actualizaciones de los alquileres pueden resultar altos para el nivel de ingresos de la población, para los propietarios es todo lo contrario, según comentó el presidente de CPCPI.
La renta bruta que dejaba hace dos años atrás una propiedad era del orden de cinco por ciento, mientras ahora se encuentra entre 3,3% y 3,4%.
Así coincidió un informe de Reporte Inmobiliario, que agregó que la renta bruta se ve reducida por los gastos en los que debe incurrir el propietario en el mantenimiento de la vivienda, las expensas extraordinarias y los impuestos que puedan corresponder a bienes personales o ganancias.
De acuerdo con el cálculo realizado, descontando dichos gastos, la renta neta es dos puntos porcentuales menor a la renta bruta.
Por otra parte, según los datos históricos de renta, la rentabilidad por alquiler durante en la última década se redujo en términos históricos llegando a los niveles más bajos de los últimos 37 años.
Con todo, durante el año en curso, la renta bruta rondará 3,5%, al igual que en 2017 y 2016, según anticiparon desde el portal especialista.

Las dos caras de la inflación
Con relación a lo sucedido el año pasado, algunos referentes locales indican que la inflación real estuvo por encima de la actualización de precios, que promedió el 25% y 27%.
Por otra parte, según distintos informes privados, los alquileres aumentaron entre 26,4% y 33%, mientras que el IPC (índice de precios al consumidor) anual cerró en 24,8%, según datos del Indec.
El dato de un incremento anual de 33% surge de un informe del portal de clasificados online Zonaprop, que -además- indica que, si bien en el primer semestre de 2017 los precios estuvieron estancados, tuvieron una actualización luego de septiembre con la sanción de la ley 5859, que dice que no se les pueden cobrar honorarios a los inquilinos y que el único que debe pagarlos es el propietario.
En tanto, la estimación de 26,4% corresponde al Índice Precio Alquileres de la ciudad de Buenos Aires (IPA), elaborado por el sitio de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Buenos Aires.

Los datos

La actualización de los precios en los contratos nuevos de alquiler rondará entre 20% y 25%.

La renta bruta de alquiler de inmuebles bajó en los últimos dos años y pasó de 5% a 3,4%.

“El precio del alquiler es alto para el nivel de ingreso, pero bajo con relación al valor del inmueble”.

Créditos Hipotecarios: conviene o no?

CRÉDITOS HIPOTECARIOS

¿Ya no conviene? La inflación borró las ventajas de los créditos UVA: cuotas altas y deuda en alza

El sostenido ritmo de la inflación registrado en los últimos 24 meses echó por tierra las promocionadas ventajas que ofrecían los créditos hipotecarios UVA por sobre los tradicionales, de sistema francés, que dominaban hasta el momento en el mercado.

Los créditos UVA hicieron más accesibles los préstamos hipotecarios al reducir sensiblemente el nivel inicial de la cuota a pagar. Sin embargo, dos años más tarde quienes optaron por esta opción quedaron en franca desventaja por sobre quienes eligieron el sistema francés.


Es que no sólo pagan hoy lo mismo de cuota sino que, mientras quienes optaron por el sistema francés ya lograron reducir, aunque mínimamente, la deuda de capital que mantenían con el banco, aquellos propietarios que eligieron el crédito UVA, después de pagar cuotas durante durante 24 meses hoy le deben al banco casi un 50% más de capital.

Así se desprende del seguimiento estadístico que realizó el analista financiero Christian Buteler y del que dio cuenta La Nación en su edición de este lunes.

Buteler compara cómo le fue a quien obtuvo hace dos años un crédito hipotecario del Banco Nación por un millón de pesos a 20 años (240 cuotas) en función de si eligió hacerlo por el método tradicional (sistema francés, con tasa fija del 14% por tres años y luego variable) o si optó por hacerlo con ajuste UVA a igual plazo desde el inicio.

Según su análisis, aún beneficiados por el tramo de tasa fija que les caducará en un año,los que eligieron la opción tradicional seguirán pagando una cuota de 12.435 pesos, como desde entonces.

Pero los que se endeudaron por UVA y habían comenzado con una cuota de 7.915 pesos en abril de 2016 pasarán a pagar una de 12.428 pesos el mes próximo. Esto quiere decir que lo que era una diferencia de 4.520 pesos (57%) entre una y otra cuota, por la sostenida inflación, quedó reducida a apenas 7 pesos(0,06%).

Pero además, y más preocupante aún,mientras los primeros achicaron en 33.574 pesos el capital adeudado (cayó de 1 millón de pesos a 978.854 pesos, es decir, en una pequeña porción porque el sistema francés implica devolver al banco primero los intereses), los segundos vieron crecer sostenidamente hasta llegar a 1.529.466 pesos (+53%) el capital que le deben al banco,por los ajustes que impone el mecanismo de indexación.

Es decir, quienes optaron por el sistema tradicional pagaron durante dos años y lograron reducir en una pequeña porción el capital que deben; los segundos, que también pagaron durante dos años, hoy le deben al banco casi un 50% de lo que le debían inicialmente. Pagaron y al mismo tiempo su deuda se incrementó.

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